Grünfestsetzungen im Bebauungsplan
Eine fachliche Betrachtung unter Berücksichtigung von Aspekten der Grundstückswertminderung und rechtlicher Gesichtspunkte der Eigentumseinschränkung und des Naturschutzrechts dargestellt am Bebauungsplan D 41 der Gemeinde Dallgow-Döberitz. Von Manfred Frommer
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Die Gemeindevertretung hat den Bebauungsplan D 41 in der Fassung vom August 2016 gemäß §10 (1) BauGB am 28. September als Satzung beschlossen, die Begründung wurde gebilligt. Die textlichen Festsetzungen enthalten unter Ziffer 12f. u.a. Vorgaben zur Bepflanzung der Baugrundstücke mit Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen und ihrem dauerhaften Erhalt. Hintergrund ist der naturschutzrechtlich näher bestimmte Eingriff in Natur und Landschaft im Zusammenhang mit dem Vorhaben der Errichtung baulicher Anlagen , die eine Veränderung der Gestalt oder Nutzung von Grundflächen herbeiführen und damit die Leistungs-und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts oder das Landschaftsbild erheblich beeinträchtigen können. Die Umlegung von Ersatz- und Ausgleichsleistungen eines Eingriffs in Natur und Landschaft auf Flächen im urbanen Bereich entspricht nicht den Zielen der Eingriffsregelung gemäß BNatSchG. Insofern sind die Grünfestsetzungen im Bebauungsplan nicht naturgerecht.
Nach der Rechtsauffassung des Autors verwirklicht sich der Eingriff zum Zeitpunkt der Umwidmung der betroffenen Grundflächen in Bauland. Verursacher ist der Eigentümer der betroffenen Grundstücke zum Zeitpunkt des Eingriffs und sollte zu diesem Zeitpunkt auch zum Ausgleich bzw. Ersatz verpflichtet sein. Soweit die Gemeinde selbst der Verursacher ist, hat sie die Verpflichtungen zum Ausgleich des Eingriffs in Ausübung ihres Selbstbestimmungsrechts im Rahmen des Bebauungsplanes auf die Käufer der Baugrundstücke und Bauherren im Wesentlichen umgelegt.
Inwieweit sich die damit eingeschränkte Befugnis der Eigentümer der Baugrundstücke wertmindernd auf den Kaufpreis ausgewirkt hat, ist dem Autor nicht bekannt. In jedem Fall hat der Verkäufer mit der Umwandlung der Grundflächen in Bauland finanziell profitiert, also sollte er auch die daraus erwachsenden Lasten tragen. Gemäß § 41 BauGB Abs. 2 sind für die im Bebauungsplan festgesetzten Bindungen zur Bepflanzung und dem Erhalt den Eigentümern eine angemessene Entschädigung in Geld zu leisten , wenn infolge dieser Festsetzungen besondere Aufwendungen für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung über das erforderliche Maß hinausgehen oder eine wesentliche Wertminderung des Grundstücks eintritt. Das ist nach Auffassung des Autors der Fall, wie in den weiteren Ausführungen nachgewiesen werden wird.
Zum Umfang der Grünfestsetzungen gemäß dem Pflanzgebot nach § 178 BauGB
Ziffer 12
Für jedes Wohngebäude ist mindestens ein Laubbaum der Pflanzliste A (s. Anhang) „Bäume mit einem Stammumfang von 14/16 cm“ auf dem betreffenden Baugrundstück zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Abgestorbene Bäume sind nach zupflanzen.
Unberücksichtigt bleibt ein bereits vorhandener Baumbestand auf dem Baugrundstück. Bei der landesweit abnehmenden Größe der Baugrundstücke ist u.U. die Pflanzung eines Baumes wegen fehlender Voraussetzungen für eine artgerechte Erhaltung, die Pflanzliste enthält ausschließlich gebietsheimische Baumarten, überwiegend großkronig wachsend, umstritten bzw. bei bereits vorhandenen Baumbestand ausgereizt. Einheimische Baumarten leiden zunehmend unter den Auswirkungen des Klimawandels, insbesondere in Einzelstellung, die Pflanzliste enthält überwiegend Waldbaumarten, in der Natur in Gesellschaft aufwachsend. Der Erhalt ist mit zunehmenden Wasserbedarf verbunden. Eine zusätzliche Pflanzung fremdländischer Baumarten, die dem Klimawandel entsprechen und für den besiedelten Bereich fachkundig empfohlen, zugleich eine hohe gestalterische Ausstrahlung ausübend, bleibt zumeist dem Grundstückseigentümer aus Platzmangel versagt. Der Vorgabe der Pflanzgröße einher geht eine hohe finanzielle Belastung und ist fachlich überdenkenswert. Waldbäume werden in der Forstwirtschaft forstartig mit geringem finanziellem Aufwand gepflanzt. Auch der Altbaumbestand im besiedelten Bereich ist in der Vergangenheit mit einer derartigen Pflanzweise zu hervorragenden Wuchsgestalten herangewachsen. Großkronige Bäume haben einen hohen Flächenbedarf z.B. die Eichenarten der Liste bis 400 m². Insbesondere die gärtnerische Nutzung des Grundstücks wird im Wesentlichen eingeschränkt in gestalterischer Hinsicht, in der Verfügbarkeit gärtnerisch nutzbarer Flächen wegen Beschattung, Wasser- und Nährstoffentzug im Boden, die sonstige Nutzung durch oberflächennahe Wurzelausbreitungen. Wenn der Bauherr der Pflanzanordnung Folge leistet, weiß er als Otto Normalverbraucher in der Regel noch nicht, was auf ihn zukommt. Die entstehenden Konflikte sind absehbar bereits vorprogrammiert. Den Baum auf dem Baugrundstück so zu platzieren dass der gesetzliche Grenzabstand eingehalten wird und der Abstand zum Gebäude mindestens 5 m beträgt (§ 2 Abs. 1 Ziffer 1 Baumschutzsatzung der Gemeinde) wird sich kaum realisieren lassen.
Ziffer 13
Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen mit einer Bindung zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ist auf einem 3 m breiten Streifen eine Bepflanzung mit Gehölzen der Pflanzlisten A „Bäume“ und B „Sträucher“ herzustellen und dauerhaft zu erhalten. Es ist je 2 m² mindestens eine Pflanze mit einer Größe von mindestens 100 cm zu pflanzen.
Das flächenmäßige Pflanzgebot bindet einen beträchtlichen Anteil gärtnerischer Fläche an der verfügbaren Grundstücksfläche. Bei einer angenommenen Grundstücksbreite von 20 lfm sind mindestens 60 m² Gartenfläche für die individuelle Gartengestaltung nicht mehr verfügbar. Hinzu kommt ein seitlicher Auswuchs mit zunehmender Ausbreitung der Sträucher auf angrenzende Flächen. Die Pflanzliste Sträucher enthält auch baumartig wachsende Gehölze. Nahe der Grundstücksgrenze gepflanzt, sind die zu erwartenden Konflikte bereits absehbar. Bei einem angenommenen Anteil von 200 m² überbaubarer Fläche sind mehr als ein Drittel gärtnerischer Fläche der individuellen Nutzung entzogen. Hinsichtlich der Flächenbemessung von 2 m² je Pflanze (30 Sträucher bezogen auf 60 m²) wird eine artgerechte Pflanzung weit verfehlt. Beispielsweise benötigt die erste Gehölzart der Pflanzliste B Die Gemeine Hasel(-nuss) eine verfügbare Fläche von ca. 25 m². Aus der Anpflanzung von Gehölzen der Pflanzliste in einer Anzahl von 2 m²/Pflanze erwächst ein undurchdringlich grüner Gehölzstreifen mit einem durch Dichtstand aufgezwungenen unnatürlichen Wuchses, der zwar der Anforderung des angestrebten Lebensraumes für die Vogelwelt gerecht wird, keineswegs aber der artgerechten Entwicklung der ebenfalls schützenswerten einheimischen Gehölze. Zutreffend erfolgt auch durch Wachstum zunehmend, eine gestalterische Verunstaltung des Grundstücks. Die Pflanzliste enthält ausschließlich gebietsheimische Gehölze. Die Verwendung von Weißdorn und Schlehe ist aus Pflanzenschutzgründen bedenklich, in ausgewiesenen Obstanbaugebieten sogar untersagt.
Zur Kostenbindung der Grünfestsetzung
Bäume
Bäume der Pflanzgröße 14/16 setzen für eine fachgerechte Pflanzung die Einbeziehung eines Galabau-Unternehmens mit Anrechnung der Umsatzsteuer von 19 % voraus.
Durchschnittlicher Baumschulpreis nach Liste A Größe 14/16 cm = 357 €
Alternative forstartige Pflanzung eines Heisters 150-200 cm als Vergleich = 36 €
Pflanzkosten(14/16 cm) gemittelt die Tabelle 2 nach Schall Stand 11/2018 = 90 €
Pflanzkosten Baum Größe 14/16 durchschnittlich 447 €/Baum
Pflanzkosten Heister als Baum zum Vergleich durchschnittlich 80 €/Baum
Sträucher
Durchschnittlicher Baumschulpreis der Größe 100-125 = 36 €/Strauch
Pflanzkosten durchschnittlich = 55 €/Strauch
Für angenommene 30 Sträucher für 2 m²/pro Pflanze = 2.730 €
Fahrt- und Rüstkosten je Pflanzung (1 Baum, 30 Sträucher) = 107 €
Durchschnittliche Pflanzkosten nach Grünfestsetzung je Grundstück
nach dem berechneten Beispiel 3.284,00 €
Angesichts der anzunehmenden höheren finanziellen Belastung der Bauherren in der Bauphase ist ein Kostenanteil zur Erbringung der Leistungen der Grünfestsetzung im Bebauungsplan mit 3.284,00 € als erheblich einzuschätzen. Die finanzielle Belastung fällt allerdings weit geringer aus, wenn der Bauherr in der Lage ist, die Pflanzung der Sträucher in Eigenleistung zu erbringen. Die Leistungen der Entwicklungs- und nachfolgenden Unterhaltungspflege werden als Eigenleistung im Zuge der gärtnerischen Nutzung vorausgesetzt.
Zur Dauer der Grünfestsetzung
Nach der Rechtsauffassung des Autors fußt die Eingriffsbewertung auf eine Beurteilung des Istzustandes des Genommenen zum Zeitpunkt des Eingriffs. Die Natur ist Veränderungen unterworfen, die zwar wesentlich von der Menschheit verursacht werden, aber rechtlich und materiell als mögliche Zukunftsschäden nicht in die Eingriffsbewertung einbezogen werden können. Das Absterben von Gehölzen als Lebewesen ist den Naturgesetzen unterworfen.
In der Grünfestsetzung zur Pflanzung von Bäumen sind abgestorbene Bäume nach zu pflanzen, bei Sträuchern sind die Pflanzungen dauerhaft zu erhalten. Aus fachlicher Sicht ist das Pflanzgebot mit dem Zeitpunkt erfüllt, wenn die Bäume und Sträucher sichtbar angewachsen sind, spätestens nach 3 Jahren. Zu diesem Zeitpunkt ist aus sachverständiger Sicht die geforderte Leistung fachlich erfüllt. Berechtigte Nachforderungen setzen ein schuldhaftes Verursachen des Absterbens der Pflanzungen durch den Leistungserbringer voraus. Mit dem Gebot der Dauerleistung mutiert die Festsetzung auf Dauer sprachgebräuchlich zur täglich gemolkenen Kuh ohne Rechtgrundlage. Dazu wird der vom Bebauungsplan betroffene Eigentümer gegenüber Eigentümern ohne Bebauungsplan schlechter gestellt. Nach der Rechtsprechung zum Baumschutzrecht besteht kein Anspruch auf Ersatz bei natürlichen Abgang von geschützten Bäumen. Dies ist auch auf Eingriffsregelungen wie mit der vorliegenden Grünfestsetzung übertragbar.
Belastbarkeit der nachbarlichen Beziehungen durch die Grünfestsetzung
Mit der Flächenbindung zur Abdeckung der Grünfestsetzungen einhergehend ist die Verringerung gärtnerisch nutzbarer Fläche für eine individuelle Gestaltung des Grundstücks erheblich. Insofern ist eine Verlagerung der Anpflanzungen der Grünfestsetzung an die nachbarlichen Grundstücksgrenzen zur besseren Verfügbarkeit nutzbarer Gartenfläche für die individuelle Gartengestaltung naheliegend. Aus praktischen Erfahrungen seiner Gutachtertätigkeit als Gehölzsachverständiger geht der Autor von der berechtigten Annahme der Zunahme nachbarlicher Streitigkeiten im Zusammenhang mit dem Überhang der Pflanzen der Grünfestsetzung einschließlich eindringender Wurzeln aus. Damit ist zunehmend mit einer Störung nachbarlicher Beziehungen zu rechnen. Die Beeinträchtigungen der nachbarlichen Grundstücke durch Überhang und eindringende Wurzeln auf Grund der geringeren Grundstücksgrößen verursachen zusätzliche Beeinträchtigungen der Grundstücke über die bisherige Einschätzung hinaus gehend.
Anmerkungen zur Verantwortung der Fachplanung
Im vorliegenden Fall blieben bei der Auswahl der Gehölze durch die Fachplanung nachbarrechtliche Anforderungen völlig unberücksichtigt. Auch bei der Festlegung der Pflanzabstände bleiben artgerechte Gesichtspunkte der Berücksichtigung der zu erreichenden Wuchsgröße häufig außen vor. Ausgleichsleistungen stehen in der Regel vor dem Dilemma, möglichst viele Gehölze wie von den Naturschutzbehörden gefordert, auf begrenzt zur Verfügung gestellten Flächen unterzubringen. Auch die Forderung der Pflanzung von Hochstämmen wie auch hier in der Grünfestsetzung der Bäume wird der Landschaftsgestaltung nicht gerecht, da es sich nicht um die natürliche Wuchsform von Bäumen handelt. Hochstämme sind eine Anzuchtform auf die Pflanzung im Straßenraum
angepasst, nämlich in kürzester Zeit das geforderte Lichtraumprofil von 4,50 m in der Höhe zu erreichen. In der Natur sind Bäume dagegen tief beastet und entsprechen mit dieser Wuchsform auch eher dem Gestaltungsanliegen eines Wohngrundstücks. Auch auf Ausgleichsflächen in der freien Landschaft ist die Pflanzung von Hochstämmen, häufig auch noch in Reihen, deplaziert, weil nicht naturgerecht.
Fazit
Die beschriebenen negativen Auswirkungen der Grünfestsetzungen im Bebauungsplan belasten die betroffenen Grundstückseigentümer und ihre Familien in dem durch „Wohnen im Grünen“ angestrebten Wohlbefinden und Verbesserung ihrer Lebensqualität. Die daraus resultierende Wertminderung des Grundstücks in Folge der Eigentumsbeschränkung widerspiegelt sich nicht im Verkehrswert auf dem Grundstücksmarkt, da die Nachfrage wegen des begrenzten Angebots einfach zu groß ist. Im Schadensfall an den Gehölzen wirken sich Funktionsbeeinträchtigungen an den Bäumen und Sträuchern jedoch bei Wertermittlungen wertmindernd aus.
Die offensichtliche Auflistung negativer Argumente liest sich zunächst als angehäufte „Schwarzmalerei“ ist aber dem Anliegen des Autors geschuldet, den Eingriffsausgleich gerechter auf alle Bürger auszuweiten. Naturschutz und Erhaltung des Naturhaushaltes einschließlich der Lebensräume ist ein gesamtgesellschaftliches Anliegen und bedarf einer breiten Zustimmung und Einbeziehung. Das Pflanzgebot des Bebauungsplanes beschränkt sich aber überwiegend auf die einseitige Belastung der Sozialbindung des Eigentums der betroffenen Bauherren. Bei der Abwägung der Übertragung des Ausgleichsanspruches bei Eingriffen in Natur und Landschaft auf die Bauherren ist zu berücksichtigen, dass ein Wohngrundstück den wesentlichen Teil des Vermögens des Pflichtigen bildet und die Grundlage seiner privaten Lebensführung einschließlich seiner Familie darstellt (BVerfG, Beschl. V. 23.2.2010 kommentiert von H. Schall, Landschaftsarchitekt in WF 1/2011).
Ausblick
Die Grünfestsetzung des Bebauungsplanes enthält ausschließlich gebietsheimische Bäume und Sträucher. Der Genehmigungsvorbehalt des BNatSchG gilt nur für das Ausbringen in der freien Natur (Leitfaden zur Verwendung gebietseigener Gehölze des BMU Januar 2012). Gesetzliche Übergangsregelungen zur Verwendung gebietsheimischer Gehölze enden zum 1. März 2020. In Bezug auf Gehölzanpflanzungen als Kompensationsmaßnahmen wird im zitierten Leitfaden des BMU dazu ausgeführt „ als ausgeglichen ist eine Beeinträchtigung dann anzusehen, wenn und sobald die beeinträchtigten Funktionen des Naturhaushalts in gleichartiger Weise wieder hergestellt sind und das Landschaftsbild landschaftsgerecht wiederhergestellt oder neu gestaltet ist; ersetzt ist eine Beeinträchtigung, wenn und sobald die beeinträchtigten Funktionen des Naturhaushalts in dem betroffenen Naturraum in gleichwertiger Weise hergestellt sind und das Landschaftsbild landschaftsgerecht neu gestaltet ist (§ 15 Abs 2 Sätze 2 und 3 BNatSchG). Dieser gesetzlichen Vorgabe werden die Grünfestsetzungen im Bebauungsplan in keiner Weise gerecht und sind damit gesetzwidrig. Damit bestätigt sich ein alter Verdacht des Autors, dass die Naturschutzbehörden zumindest in den Neuen Ländern ihre eigenen Gesetze nach Gutdünken auslegen. In der gesetzlichen Neuregelung zur Verwendung gebietseigener Gehölze ist ein Einsatz im urbanen Bereich nicht mehr vorgesehen. Es ist daher an der Zeit, in geltenden Bebauungsplänen von Grünfestsetzungen abzusehen. Eine Überarbeitung der geltenden Bebauungspläne ist dringend anzuraten.
Anhang:
Pflanzliste A „Bäume“
Stieleiche Quercus robur
Hainbuche Carpinus betula
Spitz-Ahorn Acer platanoides
Flatter-Ulme Ulmus laevis
Gemeine Esche Fraxinus excelsior
Rot-Buche Fagus sylvatica
Frühe Traubenkirsche Prunus padus
Feld-Ahorn Acer campestre
Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus
Berg-Ulme Ulmus glabra
Sommer-Linde Tilia platyphyllos
Wild-Apfel Malus sylvestris
Elsbeere Sorbus forminalis
Pflanzliste B „Sträucher“
Gemeine Hasel Corylus avellana
Hainbuche Carpinus betula
Heckenrose Rosa canina
Weinrose Rosa rubiginosa
Filzrose Rosa tomentosa
Frühe Traubenkirsche Prunus padus
Pfaffenhütchen Euonymus europaea
Purgier-Kreuzdorn Rhamnus catharticus
Roter Hartriegel Cornus sanguinea
Gemeiner Schneeball Viburnum opulus
Eingriffiger Weißdorn Crataegus monogyna
Rotdorn Crataegus laevigata
Schwarzdorn, Schlehe Prunus spinola
Schwarzer Holunder Sambucus nigra
Faulbaum Rhamnus alnus
Salweide Salix caprea
